土地に対する課税
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
地目
地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。 固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。
地積
地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。
価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
地目別の評価方法
宅地の評価方法
| 1 | 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分 |
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↓
| 2 | 標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定 |
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↓
| 3 | 主要な街路の路線価の付設 ： 地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格の活用 |
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↓
| 4 | その他の街路の路線価の比準、付設 ： 街路の状況等を主要な街路の状況等と比較衡量して付設します。 |
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↓
| 5 | 地区・地域内の各筆 の評価 |
|---|
平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に均衡化・適正化を図っています。
農地、山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
牧場、原野、雑種地等の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
路線価等の公開
納税者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価が全て公開されています。
また、標準宅地の所在についても公開されています。
路線価の公開例についてはここを参照してください。
全国の路線価等の情報は「全国地価マップ」で公開されています。
標準宅地とは
標準宅地とは、市町村内の地域ごとに、その主要な道路に接した標準的な宅地をいいます。
路線価とは
路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、具体的には、道路に接する標準的な宅地の1㎡当たりの価格をいいます。
主要な道路の路線価は、標準宅地についての地価公示価格や鑑定評価価格等を基にして求められ、その他の道路については、この主要な道路の路線価を基にして道路の幅員や公共施設の接近の状況等に応じて求められます。
宅地の評価額は、この路線価を基にしてそれぞれの宅地の状況（奥行、間口、形状など）に応じて求められます。
住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。
小規模住宅用地
- 200㎡以下の住宅用地（200㎡を超える場合は住宅1戸あたり200㎡までの部分）を小規模住宅用地といいます。
- 小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。
一般住宅用地
- 小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。たとえば、300㎡の住宅用地（一戸建住宅の敷地）であれば、200㎡分が小規模住宅用地で、残りの100㎡分が一般住宅用地となります。
- 一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。
住宅用地の範囲
- 住宅用地には、次の二つがあります。
- 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
- 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（家屋の 床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
- 住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存 の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。
また、住宅が災害により滅失した場合で他の建物、構築物の用に供されていない土地は、2年間に限り、住宅用地として取り扱われます。
- 特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は家屋の敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
|---|---|---|---|
| イ | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| ロ | ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上 | 1.0 | ||
| ハ | 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上2分の1未満 | 0.5 |
| 2分の1以上4分の3未満 | 0.75 | ||
| 4分の3以上 | 1.0 |
事例
住宅戸数が2戸の長屋建の家屋があります。その敷地面積は700㎡で、家屋の床面積は220㎡です。
住宅用地の取扱いはどのようになりますか。
解説
事例の家屋は、専用住宅であり、その床面積の10倍（220㎡×10）までを限度として住宅用地 とされるので、この場合は、700㎡全部が住宅用地となります。また、住宅用地の面積が200㎡を超え、住居戸数が2戸ですので、400㎡分（200㎡×2）が小規模住宅用地となり、残りの300㎡分（700㎡－400㎡）が一般住宅用地となります。
宅地の税負担の調整措置
平成9年度の評価替え以降、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。
これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、負担水準の均衡化は相当程度進展してきている状況にあります。
※負担調整措置のイメージをここに図示します。
「負担水準」とは・・・
個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すもの。次の算式によって求められます。
| 負担水準＝前年度課税標準額 / 今年度の評価額（×住宅用地特例率（1/3又は1/6）） |
宅地の税額の求め方
■商業地等の宅地
①固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額 × 税率 ＝ 税額
（価格×70％）
②ただし、令和6年度の価格（以下（Ａ）とします。）と比べて令和5年度の課税標準額が以下の場合の土地については、令和6年度の課税標準額は次のとおりとなります。
（ア）令和5年度課税標準額が（Ａ）の70％を超える場合
→ （Ａ）の70％
（イ）令和5年度課税標準額が（Ａ）の60％以上70％以下の場合
→ 令和5年度課税標準額と同額に据置きます。
（ウ）令和5年度課税標準額が（Ａ）の 60％未満の場合
→ 令和5年度課税標準額＋ （Ａ） × 5 ％
（ただし、上記（ウ）により計算した額が、（Ａ）の60％を上回る場合は（Ａ）の60％、
（Ａ）の20％を下回る場合は（Ａ）の20％が令和6年度の課税標準額となります。）
■住宅用地
①固定資産税額は、次のとおり求められます。
課税標準額※× 税率 ＝ 税額
※令和6年度の価格に1/6又は1/3を乗じた額（以下（B）とします。）
②ただし、（B）（本来の課税標準額）が、以下の額を超える場合は、以下の額が令和6年度の課税標準額となります。
令和5年度の課税標準額＋（B）×5%
（ただし、上記により計算した額が、（B）×20%を下回る場合には、（B）×20%が
令和6年度の課税標準額となります。）
農地に対する課税
農地は次のように区分され、それぞれ評価及び課税（税負担の調整措置など）について、異なる仕組みが採られています。
※「三大都市圏の特定市」とは、東京都 の特別区及び首都圏、近畿圏、中部圏の既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市をいいます。
一般農地
一般農地は農地のうち、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。
一般農地については、負担水準の区分に応じたなだらかな税負担の調整措置が導入されています。
令和6年度の課税標準額＝令和5年度課税標準額×負担調整率
| 負担水準 | 負担調整率 |
|---|---|
| 0.9～ | 1.025 |
| 0.8～0.9 | 1.050 |
| 0.7～0.8 | 1.075 |
| ～0.7 | 1.100 |
市街化区域農地
市街化区域農地は、市街化区域内の農地で、生産緑地地区の指定を受けたものなどを除いたものです。
したがって、市街化区域内にある農地であっても、生産緑地地区の指定を受けた農地であれば、一般農地と同様の評価・課税となります。
一般の市街化区域農地
一般の市街化区域農地は一般農地と評価の方法は異なりますが、課税については、原則として評価額に3分の1を乗じた額を課税標準額とした上で、一般農地と同様の税負担の調整措置が適用されます。
